1º- ¿Estoy obligado a pagar la comisión del agente inmobiliario de un inmueble comprado por el hecho de firmar la Hoja de Visitas?

No. La mera firma de la citada Hoja de Visitas no genera obligación del pago de una comisión al agente sino va acompañada de la existencia de un acuerdo claro y comprensible entre el agente y el cliente que en caso de compraventa surge una obligación de pago de la comisión por razón de la adquisición en el momento de su perfección. La hoja de visitas que sirve para acreditar que se ha enseñado la vivienda no es suficiente a tales efectos, aunque esté firmada por el comprador. Además la relación jurídica entre mediador y cliente exige además que el intermediario “contribuya eficazmente” a que las partes concluyan el negocio o venta, no basta la simple firma de un documento sin actos inequívocos de mediación y sin que se exprese con claridad a quién corresponden el pago de la comisión (sirva de ejemplo la SAP Madrid 305/2019, 6 de Junio de 2019).

2º- ¿Desde cuándo se han de pagar las cuotas comunitarias por el nuevo títular-adjudicatario en caso de adquisición por subasta judicial?

El  art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal regula un afección real, de manera que todo adquirente, por cualquier título (ya sea adjudicación judicial o compraventa) debe hacer frente a las cuotas comunitarias pendientes de pago por el anterior titular correspondientes a la anualidad vigente y los tres años anteriores. En caso de compraventa la fecha a considerar para el cálculo del importe debido sería la de la escritura pública (o el contrato privado de compraventa con entrega de posesión si ésta se ha podido verificar). Si la adquisición se ha producido por subasta judicial, sería la fecha del Decreto de adjudicación judicial (art. 670 en relación a los art. 673 y 674 Lec), una vez se ha producido la aprobación del remate y la adjudicación. En este sentido el testimonio que ha de expedir el Letrado de Administración de Justicia para proceder a la inscripción de la adquisición en el Registro de la Propiedad es solo un requisito formal ya que el cambio de titularidad se produjo en el momento de la adjudicación del remate, y no obstante su firmeza que tendrá en todo caso efectos retroactivos al tiempo de su emisión, (art. 609 y art. 1095 Cc, AP Valladolid, Sec. 3.ª, 434/2019, de 30 de octubre, AP Málaga, Sec. 4.ª, 203/2019, de 25 de marzo, AP Madrid, Sec. 14.ª, 254/2019, de 4 de junio,TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 842/2013, de 21 de enero de 2014

Existe un sector doctrinal ( y jurisprudencial) que considera  la fecha de la emisión del testimonio del Decreto de Adjudicación y no la de éste,  a efectos de perfeccionar la adquisición, en cuanto modo tras el título que seria el Decreto. En la práctica, como ocurre de hecho con lamentable frecuencia, la dilación voluntaria en la expedición del testimonio podría perjudicar a la Comunidad, y no no existe razón técnica juridica para deslindar la traditio del momento de la adjudicación judicial cuando se decreta por el letrado de Administrador de Justicia a favor del nuevo titular, como resolución judicial tras aprobarse el remate, sin perjuicio del testimonio que puede ser posterior y los efectos de inscripción registral. De hecho también a efectos tributarios el devengo de la operación se produce con el Decreto de Adjudicación.

3º- ¿Cómo y ante quien reclamar los defectos de una vivienda de nueva construcción?.

Debemos deslindar varias cuestiones:

• Para la determinación de los defectos de construcción  se requiere plena constancia de los daños y un cabal conocimiento de los motivos que los han originado, normalmente a través de la emisión del pertinente informe pericial, naciendo en este momento la posibilidad de instar la acción judicial previo el aconsejable requerimiento fechaciente al promotor o los agentes de edificación (constructor, arquitecto e ingeniero de edificación o project manager en su caso), distiguiendo por una parte los llamados daños permanentes, que son de producción instantaneá  pero cuyos efectos pueden prolongarse en el tiempo y, por otra parte,   los daños duraderos de causación sucesiva sometidos a evolución y a una final estabilización de su resultado.

• Plazos de garantía, dentro de los cuales se han de manifestar los defectos de construcción, es decir deben aparecer durante los periodos de garantía que regula el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación dependiendo de la gravedad de los vicios constructivos, 1) terminación/acabado, 1 AÑO, (enchufes mal instalados, defectos en carpintería, pintura etc); 2) habitabilidad, 3 AÑOS, que afectan al adecuado uso de la vivienda conforme a su destino, (humedades, defectos de permeabilización etc); 3) ruinógenos 10 AÑOS, que afectan a la estructura y a la estabilidad de la edificación. El cómputo del plazo se inicia («dies a quo») desde la recepción expresa (fecha del acta de recepción definitiva  que debe constar en el Libro del Edificio, o tácita, 30 días tras el certificado final de obra sin formalización de reservas o maninfestación de rechazo por el promotor (art. 6 LOE). Los plazos de garantía son de caducidad por lo que no es posible su interrupción. (AP Baleares Secc. 3º 6/2015 de 13 de enero, AP La Coruña, Santiado de Compostela, Secc. 6º, 306/2013 de 25 de noviembre. AP Lérida, Secc. 2º 1/2015 de 8  de Enero)

• Plazo de prescripción de la acción. Una vez que se manifiesta el defecto (o defectos) constructivo en el plazo correspondiente a cada tipo indicado, se debe ejercitar la acción en  un plazo común para todos ellos de 2 años, que es de prescripción y por tanto cabe interrumplirlo mediante requerimiento fehaciente reiniciándose su cómputo. El plazo de 2 años comienza con la producción del resultado definitivo cuando se trata de daños continuados que son de producción sucesiva, y desde que conste su manifestación en los daños permanentes, que causados en un momento determinado sus efectos se prolongan en el tiempo.

• La responsabilidad  de las personas que intervienen en el proceso constructivo (promotor, constructor, arquitecto, ingeniero de edificación) por vicios y defectos de la construcción es, en principio, y como regla general, individualizada, personal y privativa, en armonía con la culpa propia de cada uno de ellos en el cumplimiento de la respectiva función específica que desarrollan en el edificio, o lo que es igual, determinada en función de la distinta actividad de cada uno de los agentes en el resultado final de la obra. Cada uno asume el cumplimiento de sus funciones y, en determinadas ocasiones, las ajenas, y solo cuando aquella no puede ser concretada individualmente procede la condena solidaria, por su carácter de sanción y de ventaja para el perjudicado por la posibilidad de dirigirse contra el agente más solvente entre los responsables del daño, tal y como estableció reiterada jurisprudencia. En todo caso el promotor responde siempre con carácter solidario en su caso con el resto los agentes edificación que resulten responsables.

• Es importante que los requerimientos de subsanación de deficiencias se remitan a todos los agentes de edificación intervinientes a efectos de evitar la prescripción de la acción contra él sin finalmente se determinare su eventual responsabilidad en setencia en un procedimiento que no se hubiere dirigido frente al agente causante de los daños. SI se dirige contra cualquiera de los agentes de la edificación, se interrumpe el plazo de prescripción respecto al promotor siempre, pero no a la inversa, o de aquellos otros en los que la acción se dirige contra el director de la obra o el proyectista contratado conjuntamente por ejemplo, respecto del otro director o proyectista, en los que también se interrumpe, pero no respecto del resto de los agentes, salvo del promotor que responde solidariamente con todos ellos «en todo caso» (artículo 17.3.) aún cuando estén perfectamente delimitadas las responsabilidades y la causa de los daños sea imputable a otro de los agentes del proceso constructivo» TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, de 16 de enero de 2015

4º-¿ A qué obliga la firma de un documento de reserva de vivienda previa al contrato de compraventa?

Es frecuente en la práctica que el interesado en la compra de una vivienda firme con el vendedor (particular o promotor)  un documento de rerserva con carácter previo a la formalización del contrato privado de compraventa y/o posterior escritura pública ante notario. Es un mecanismo de garantía para las partes del compromiso de compra futura de la vivienda, tanto para que no sea vendido a otro interesado por el vendedor como testimonio de la decision efectiva de compra por parte del comprador. El importe suele oscilar entre un 2 % y 5 % del precio total, y es frecuente en la actualidad reservas de 3000 a 6000 Euros.

A veces se suscitan dudas sobre el significado de las llamadas arras, normalmente se suele identificar con el documento de reserva referido donde se faculta a cualquiera de las partes a desistir o cancelar unilateralmente el contrato, allanándose el comprador a perder el anticipo realizado y el vendedor a devolverlo duplicado al comprador (son las llamadas arras penitenciales o de desistimiento del art. 1454 Cc).  Lo esencial de estas arras es que vendedor o comprador indistintamente pueden desligarse del contrato sin tener en cuenta a la otra parte aceptando la penalización indicada, que está vinculada indisolublemente a la facutad de desistimiento, la cual tiene que constar expresamente en el contrato para que se entienda como tal. Esto es lo crucial de la arras penitenciales, porque en otro caso si nada se dice sobre la posilibilidad de cancelar el contrato se entiende que cada parte puede exigir a la otra el cumplimiento del contrato en sus estrictos términos, sin posibilidad que una de las partes sin el consentimiento de la otra pueda unilateralmente resolver el contrato; en este caso tendríamos dos variantes, arras confirmatorias, donde la reserva es simplemente un adelanto del precio y prueba de la voluntad de continuar el contrato ya aceptado por ambas, o bien arras penales y se consideraría como compensación económica ya determinada y acordada y que corresponde pagar a la parte incumplidora si la otra finalmente opta por la resolución del contrato y no por exigir su cumplimiento.

5º- ¿Es posible pactar arras con penalización al comprador cuando tiene la condición de consumidor?

Cuestión polémica porque el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias en el artículo 68 regula la facultad de desitimiento que con carácter general se otorga a todos los cosumidores en sus adquisiciones frente a empresarios dedicados a la venta de bienes y servicios; («Serán nulas de pleno de derecho las cláusulas que impongan al consumidor y usuario una penalización por el ejercicio de su derecho de desistimiento») y el art. 79 («En ningún caso podrá el empresario exigir anticipo de pago o prestación de garantías, incluso la aceptación de efectos que garanticen un eventual resarcimiento en su favor para el caso de que se ejercite el derecho de desistimiento.»). Dada la literalidad de los preceptos y la ineludible condición de consumidor del adquirente particular que compra vivienda a un promotor-empresario habria que considerar nula cualquier cláusula impuesta en un contrato, sea incluso una reserva, que impone penalización o garantía por ejercer  la facultad de cancelación indicada, lo que implicaría la prohibición de las arras penitenciales o incluso las penales ejercidas dentro del plazo legal (14 días incluso ampliable a 12 meses art. 71).

Pero no es así; es obvio que la venta de viviendas en construcción o ya construidas por un promotor empresario no es un venta asimilable a los productos y servicios que con carácter genérico se refiere esta norma protectora de consumidores, sin perjuicio de establecer criterios de protección como la nulidad de las cláusulas abusivas cuando existe un obvio desequilibrio de las prestaciones (art. 51 CE), como veremos. Es difícil conciliar un derecho de desistimiento ejercitable tras la entrega de un bien de tal naturaleza como un inmueble que implica literalmente un derecho de devolución de la cosa que no se ajusta a las «expectativas» del comprador, por lo que como señala la sentencia AP Málaga 573/0215 de 11 de noviembre, y con mención expresa al art. 68.2 del Texto Refundido, al no estar previsto en la venta de inmuebles en construcción, ni propuesto en la oferta, promocion y publicidad de la vivienda ni en el propio contrato en los término aquí expresados cabe la viabilidad de un pacto de reserva o arras con desisitimiento libremente pactados por las partes siempre y cuando no pueda considerarse abusivo en beneficio de una de ellas, especialmente el promotor.

Y además más claramente el artículo 59 bis establece que 2. A los efectos de este libro, título I, capítulo I, artículos 66 bis y 66 ter, y de los títulos III y IV, se consideran «bienes» a las cosas muebles corporales

6º.- ¿Que derechos tiene el comprador ante el retraso en la entrega en la compraventa de una vivienda proyectada o en construcción?.

Es fundamental cómo se configura la fecha de entrega de la vivienda para considerar o no la existencia de un término esencial en base a la libertad de pactos que se consagar en el art. 1.255 CC. El art. 1.461 Cc impone al vendedor la obligación de entrega y saneamiento de la cosa objeto de venta, pero sin hacer referencia alguna al tiempo en que debe realizarse esta entrega. En el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información que hay que suministrar en la oferta, promoción y publicidad que se realice para la venta de viviendas cuando se efectúe en el marco de una actividad empresarial o profesional,en su artículo 1, establece la obligacion de hacer constar la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación y ello con la debida claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato, (así én Andalucía en el DECRETO 218/2005, de 11 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía).