Sobre exhibición de documentación de la Comunidad de Propietarios por el Administrador a los propietarios que lo soliciten. Derecho del comunero u obligación del administrador.
El administrador no está obligado a efectuar entregas genéricas de cualquier documentación que solicite cualquier propietario aún siendo relativa a la Comunidad de Propietarios del que forma parte. Ahora bien, un propietario puede exigir al Administrador la exhibición de aquel documento que le solicite, debiendo tenerse presente que se trata de mera exhibición, no de entrega material del documentos, es decir sólo podrá consultarlos en la oficina del administrador, sin perjuicio de aquéllos documentos que hayan de servir de base para toma de decisiones en Junta de Propietarios para la adopción de acuerdos. El propietario deberá justificar su petición, y manifestar las razones de su consulta. El documento o la información solicitada debe guardar relación con asuntos vigentes y pendientes del ejercicio en curso, no estando obligado el administrador a exhibir documentación sobre periodos o anualidades ya liquidadas y donde las facultades del comunero para impugnar o hacer oportunas reclamaciones haya expirado, dejando a salvo por supuesto la información sobre elementos comunitarios y utilización de servicios e instalaciones comunes.
En este sentido destacar lo señalado por la jurisprudencia:
“Lo primero que ha de ser señalado es que la legislación sobre propiedad horizontal no reconoce a los comuneros un derecho general a la información al modo en que lo hace la legislación societaria, sino que tan sólo se refiere a él en los arts. 16.2 LPH destinado a regular las juntas de propietarios, que exige que la convocatoria indique con precisión los asuntos a tratar, y el art. 20 .e) que establece como obligación del administrador la de actuar, en su caso, como secretario de la junta y custodiar a disposición de sus titulares la documentación de la comunidad. De ahí no es extraño que la jurisprudencia se haya decantado por una admisión muy restrictiva de dicho derecho, con miras a evitar que el ejercicio de ese derecho pueda bloquear o paralizar el funcionamiento de estas comunidades… (STS 16-4-1993, de constante cita. SSAAPP Madrid 434/2004 y 218/2007, Sevilla 89/2007, Málaga 876/2005, Asturias, 6/2008 o Cantabria 596/2005),
En el caso, la inasistencia de la actora a la junta, así como su aquietamiento con lo en ella acordado le priva de toda posibilidad del ejercicio de este derecho de información sobre los asuntos tratados en la junta ordinaria anteriores..
No obstante lo dicho, del art. 20.e) LPH se desprende un derecho de los titulares de la documentación a examinar la que custodie el administrador, más allá del derecho de información vinculada a la toma de acuerdos por la junta de propietarios, y en tal sentido puede ser citada la SAP de Alicante nº 442/2005 , que reconoce el derecho de información individual de los comuneros en función de la utilidad que para cada uno de ellos represente, y a efecto afirma que
«el derecho de los comuneros a tener acceso a dicha documentación, en que efectivamente también venía fundado su «petitum», ha de ser examinado y ponderado, como con acertado criterio se ha realizado en la sentencia de la primera instancia, de conformidad con el derecho de información individual de dichos comunitarios y verificando la utilidad de la obtención por los mismos de la documentación requerida, y a fin de comprobar, a partir de las razones alegadas para la reclamación y del tiempo en que ésta se ejercita, si ésta responde a una necesidad seria o razonable de información que justifique la atención y gestión particular demandada por los comuneros peticionarios». AP Zaragoza, Sección 5ª, S de 25 de Febrero de 2009 Ponente: Seoane Prado, Javier – Nº de Sentencia: 110/2009 – Nº de Recurso: 40/2009.
“…Como segundo motivo del recurso de apelación se alega por la parte actora infracción de la jurisprudencia aplicada en la sentencia e infracción de las normas legales contenidas en la sentencia por cuanto no se cumple el requisito exigido de que en la convocatoria se indique con precisión los asuntos a tratar conforme a lo establecido en el art. 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal .
Tampoco puede acogerse el indicado motivo. Como se indica en la sentencia de instancia (Fundamento segundo), las Audiencias Provinciales vienen interpretando que la legislación sobre propiedad horizontal no reconoce a los comuneros un derecho general a la información al modo en que lo hace la legislación societaria, sino que tan sólo se refiere a él en los artículos 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , artículo destinado a regular las juntas de propietarios que exige que la convocatoria indique con precisión los asuntos a tratar, y el art. 20 , e) de dicho texto legislativo, que establece como obligación del administrador la de actuar, en su caso, como secretario de la junta y custodiar a disposición de sus titulares la documentación de la comunidad. De ahí, como expone la sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 25 de febrero de 2009 , que no sea extraño que la jurisprudencia se haya decantado por una admisión muy restrictiva de dicho derecho, con miras a evitar que el ejercicio de ese derecho pueda bloquear o paralizar el funcionamiento de estas comunidades, máxime si se trata de comunidades reducidas (STS de 16 de abril de 1993 , de contante cita).
Pues bien, en modo alguno infringe la Magistrada de instancia, como pretende la recurrente, la jurisprudencia y normativa aplicada pues, como ha quedado acreditado en el Fundamento anterior, en la junta de propietarios del 23 de enero de 2008, respetando lo preceptuado en los artículos 16.2 y 20, e) de la Ley de Propiedad Horizontal , se procedió a la entrega de las cuentas por el Presidente y por el Tesorero y se explicaron las mismas a petición de algunos vecinos. Con la presentación de las cuentas en la junta de propietarios de 23 de enero de 2008 (Documento n.º 7), conforme a lo establecido en el primer punto a tratar del orden del día de la citada junta (Documento n.º 6), quedó perfectamente cumplimentada la obligación de presentar el detalle de los gastos y pagos efectuados. No pretenda la parte recurrente exigir una presentación de cuentas conforme a las normas reguladoras de las sociedades mercantiles comerciantes, tal y como establecen los artículos 171 y siguientes de la Ley de Sociedades Anónimas en relación con los artículos 42 y siguientes del Código de Comercio , pues, como se ha apuntado, la jurisprudencia se ha decantado por una aplicación muy restrictiva del derecho de información que tienen los comuneros. Y éste derecho, como ha quedado claramente probado, se vio satisfecho por los comuneros el día 23 de enero de 2008 en el que fueron entregadas y explicadas las cuentas a satisfacción de todos los allí presentes, excepto de la Sra. Clemencia…”. AP Córdoba, Sección 1ª, S de 26 de Octubre de 2010 Ponente: Padilla Alba, Herminio Ramón – Nº de Sentencia: 303/2010 – Nº de Recurso: 302/2010.
DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO EN PROPIEDAD HORIZONTAL
Se trata de la posibilidad de comprar la vivienda propiedad de un vecino que tenga intención de venderla y comprarla por el mismo precio o superior que el previsto en la venta para un tercero. En principio el ejercicio del derecho de tanteo y retracto no existe en el ámbito de la Propiedad Horizontal entre comuneros desde la redacción original de la Ley 49/1960 de 21 de Julio de Propiedad Horizontal que modificó el art. 396 del Código Civil, cuando eliminó la aplicación del retracto legal para las comunidades de propietarios, regulando un régimen transitorio en su disposición transitoria segunda, por la que en aquellas comunidades donde estuviera regulado en sus Estatutos quedaba sin efecto salvo ratificación en Junta de Propietarios con aprobación del 80% de los votos. Por tanto nominalmente el retracto legal ya no existe en Propiedad Horizontal aunque no quiere decir que no pudiera regularse uno de carácter convencional.En la STS Sala 1ª de 25 abril 1992, se subrayó que el art. 396 CC no contiene una prohibición legal expresa, sino más bien la inaplicación «per se» en los casos de enajenación de un piso o local, de los derechos retractuales que prevé el art. 1.522 CC a los copropietarios de cosa común.
Se suscita la duda entonces en la eventual aplicación de un derecho de tanteo y retracto de carácter convencional, en supuestos de Títulos Constitutivos y Estatutos de fecha posterior a la ley indicada. Habría que considerar si se instaura así un retracto convencional, es decir admitido por todos los Comuneros con la aprobación de los Estatutos o con la aceptación en la firma de la escritura e inscritos en el Registro de la Propiedad previamente a la adquisición de su finca y por tanto de todos conocidos, y vinculante. En este caso sí podría ser de aplicación el derecho de retracto y tanteo, pero muy importante siempre que sean Estatutos debidamente inscritos y conocidos por los comuneros. Habrá que estudiar el régimen de aprobación de esos Estatutos en particular en cada caso, porque con carácter general la ley no prohíbe que se puedan acordar o establecer previamente en los Estatutos.
